中古戸建て住宅の「建物評価の仕組み」
公開日：2025年03月23日
戸建て住宅の「建物」については、数年前まで、その状態にかかわらず築年数で一律に評価されていました。そこで国土交通省では、有識者による検討委員会を経て、平成26年3月、中古戸建て住宅の取引に共通の基準として参照できるよう「中古戸建て住宅に係る建物評価の改善に向けた指針」を策定しました。この「指針」を踏まえ、中古戸建て住宅の売却時のポイントを見ていきましょう。
建物は部位別に査定、リフォームなども査定に反映
「指針」では建物評価の基本的な考え方として、①建物を基礎・躯体（柱）部分と内外装・設備部分に区分する、②基礎・躯体（柱）は性能に応じて耐用年数を設定する、③適切な内外装・設備のリフォームを行えば、部位ごとに価値が回復・向上する、の3点を挙げています。また、この考え方を市場に定着させる取り組みとして、平成27年7月には、宅地建物取引業者が価格査定に用いる「価格査定マニュアル」（（公財）不動産流通推進センター作成）を改訂し、「建物」の適切な評価がなされるようになってきています。
これらを踏まえ、中古戸建て住宅を売却する際のチェックポイントを見てみましょう。
●建物が部位別に査定されていますか？
●リフォーム・修繕した結果が査定に反映されていますか？
●築年数のみに基づいて建物を査定されていませんか？
●既存住宅瑕疵保険に適合したことが査定されていますか？
「えっ、既存住宅瑕疵保険って？」という方もいらっしゃると思いますので簡単にご説明します。
既存住宅瑕疵保険は、中古住宅の検査と保証がセットになった保険制度で、売却後に瑕疵（不具合）が見つかった場合、買主が保証を受けられるというものです。売却後のトラブルを未然に防ぐことができますので、売却を依頼する宅地建物取引業者に相談してみてはいかがでしょうか。
資産価値の維持・向上のために
なお、皆さまの中には買い替えを検討されている方も多いと思います。次も戸建て住宅を購入したいとお考えの方は、購入する物件を選ぶ際に、上記の建物査定のポイントを押さえていただくとともに、以下の点を意識しながら建物の維持管理をしていきましょう。売却することになった時にきっと役立ちます。
●建物は時間の経過とともに劣化しますが、屋根・外壁の塗り替えや給排水管の清掃・交換
等、適切な維持管理をすれば、資産価値の維持・向上につながります。
●リフォーム・修繕によって、売却時の価格が上がる可能性があります。
●どのような維持管理、リフォーム・修繕をしたかについて記録（履歴）を残しておけば、
売却しやすくなります。
